Le chiffrage d’une opération de marchand de biens est une étape cruciale pour s’assurer de la bonne rentabilité d’un projet. Il est important de ne rien oublier pour éviter des surprises regrettables.
Voici les principales catégories de coûts à considérer :
1. Acquisition du bien
– Prix d’achat
– Frais d’acquisition : Honoraires du notaire, droits d’enregistrement, frais d’agence immobilière.
2. Financement
– Frais de dossier : Frais bancaires pour la mise en place du prêt.
– Intérêts d’emprunt
– Frais de garantie : Hypothèque, caution bancaire.
3. Travaux
– Devis des entreprises : Coûts pour les travaux de rénovation, démolition, construction. Il est crucial de se poser la question suivante concernant la partie travaux : quels sont les travaux que je fais faire, et quels travaux je laisse à la charge des acquéreurs, afin qu’ils soient capables de se projeter, mais qu’ils puissent également aménager selon leurs goûts.
– Honoraires des architectes et ingénieurs : Pour les plans et le suivi de chantier.
– Attention au suivi de chantier, il faut se poser la question du coût du suivi de chantier. Êtes-vous capable de le faire ? Pour nous, il est primordial de suivre vos chantiers et d’être présent régulièrement afin de coordonner les différents corps de métiers, et de s’assurer du bon déroulement des travaux. Cela vous prendra du temps, mais vous maîtriserez davantage les délais et les coûts.
– Frais annexes : Viabilisation (électricité, eau, gaz).
4. Frais de gestion et de commercialisation
– Honoraires d’agence immobilière : Pour la revente du bien.
– Marketing : Publicité, photographie professionnelle.
5. Fiscalité
– Taxe foncière : Proportionnelle à la durée de détention du bien.
– Impôts sur les plus-values : selon le régime fiscal applicable.
– TVA : Si le bien est assujetti.
– Taxe d’aménagement et de raccordement au tout-à-l’égout.
6. Frais divers et imprévus
– Assurances : Multi Risque Investisseur, Dommage Ouvrage au besoin.
– Frais juridiques : En cas de contentieux ou de montage juridique complexe.
– Marge pour les imprévus : Environ 5 à 10 % du budget total.
– Entretien des biens jusqu’à la revente : tonte des espaces verts, élagage des arbres présents sur le terrain.. En fonction du nombre de biens, cela peut représenter des heures de travail. À vous de voir si vous souhaitez le faire vous même, ou si vous engagez une entreprise pour le faire. Dans ce cas, il faudra le faire chiffrer.
7. Rémunération du marchand de biens
– Marge bénéficiaire : Pourcentage du coût total de l’opération, intégrant les bénéfices espérés.
8. Autres considérations
– Temps de revente : Estimation de la durée avant de trouver un acheteur, impactant les coûts financiers, et notamment les intérêts d’emprunt.
– Concurrence et prix du marché : Analyse des prix de revente potentiels pour éviter une surestimation.
Conseils by Investibien pour ne rien oublier
– Réaliser un business plan : Détaillez chaque coût, afin de connaitre rapidement la rentabilité de la potentielle opération. Fiez-vous aux chiffres, et uniquement aux chiffres. Si l’opération n’est pas rentable, ne laissez pas un coup de coeur pour un bien l’emporter.
– Consultation de professionnels : Faites appel à des experts (comptables, avocats, notaires, experts en immobilier) en qui vous pouvez avoir confiance pour valider les chiffres, et ainsi sécuriser l’opération. Il est indispensable de se créer un réseau de qualité ! Soyez transparent avec votre/vos partenaires financiers, ils doivent avoir entièrement confiance en vous.
– Revue régulière des estimations : Ajustez les chiffrages en fonction de l’avancement du projet et des nouvelles informations.
Une planification minutieuse et une attention aux détails sont essentielles pour minimiser les risques et maximiser les bénéfices dans une opération de marchand de biens.